A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça tem pautado para esta terça-feira (21/9) um caso em que vai analisar pela primeira vez se é lícita a previsão de assembleia condominial de proibição de locação de casa por prazo inferior a 90 dias — formato praticado via plataformas digitais como, no caso, o Airbnb.

Até hoje, a matéria só foi enfrentada uma outra vez pela corte. Em abril, a 4ª Turma decidiu por maioria de votos que locação por temporada nesses mesmos moldes não é considerada residencial e, assim, pode ser vedada por convenção de condomínio.

A análise do tema pela 3ª Turma vai firmar um panorama de como a jurisprudência sobre o tema, absolutamente inédito em decorrência das novas formas de economia compartilhada, vai se delinear.

O recurso vem de Londrina (PR) e trata de um condomínio que, após assembleia, incluiu um item em sua convenção para proibir o aluguel por temporada de suas respectivas unidades por qualquer período inferior a 90 dias. A ação foi ajuizada por um dos condôminos, com o objetivo de anular essa deliberação.

Para o condomínio, o aluguel de unidades por plataformas digitais trata “claramente de hospedagem remunerada, em caráter de hotelaria”, o que desnatura a destinação residencial do imóvel e torna ilegítima a pretensão do condômino de ganhar dinheiro.

O juízo de primeira instância deu razão ao particular, mas o Tribunal de Justiça do Paraná reformou a sentença. Entendeu que o direito de livre disposição de um imóvel em condomínio não prevalece diante da vontade do conjunto dos condôminos, que entenderam pela vedação ao aluguel das unidades privadas por temporadas inferiores a um determinado período.

Assim como no caso da 4ª Turma, não é o Airbnb que está em julgamento. Ainda assim, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, deferiu o ingresso da empresa como assistente simples do autor da ação. Entendeu presente o interesse jurídico da plataforma, pois o condômino também usava o Airbnb, o que estabelece relação jurídica entre eles.

Os dois casos são similares porque, além do suposto desvirtuamento da unidade alugada via plataformas digitais, a discussão passa também por temas como o sossego dos demais condôminos e a segurança deles, já que o aluguel por temporada pressupõe alguma rotatividade de usuários no condomínio.

Para o TJ-PR, o ao adquirir os imóveis no condomínio, os proprietários s esperavam a tranquilidade, “o sossego e a proteção de um conjunto de moradias de caráter permanente, e não de um hotel ou resort”. Se soubessem da possibilidade de outro condômino vir a explorar comercialmente o imóvel dele, talvez não o tivessem feito.

A conclusão da corte estadual foi de que a locação pela plataforma Airbnb (e outras assemelhadas) configura hospedagem e, por isso, viola o artigo 1.228, parágrafo 1º do Código Civil, segundo o qual o direito de propriedade deve ser exercício de acordo com suas finalidades econômicas e sociais.

E também identificou violação ao artigo 1.336 do mesmo código, que impõe como dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Convulsão doutrinária
Quando o STJ apreciou o tema pela primeira vez, a conclusão da 4ª Turma não convenceu. Juristas consultados pela ConJur afirmaram que a decisão não deve ser aplicada indiscriminadamente porque, entre outros motivos, o caso concreto julgado trazia especificidades.

Em entrevista à ConJur, Vitor Butruce, advogado do Airbnb, seguiu a mesma linha. Destacou que, naquele caso, o morador do condomínio havia convertido o próprio imóvel em hostel, e que o precedente não significa a convenção condominial tenha o poder de excluir o direito constitucionalmente garantido de propriedade e uso.

Em artigo, a advogada especializada Juliana Filareto, do escritório WZ Advogados, afirmou que a decisão da 4ª Turma se destacou porque definiu ser lícito o segmento de hospedagem por intermédio de novos modelos de negócios, como o caso do Airbnb. Mas que a questão ainda depende de regulação pelo legislador.

Tanto o advogado Gleydson K. L. Oliveira, professor da UFRN, quanto o advogado Marcelo Frullani Lopes, do escritório Frullani Lopes Advogados, escreveram artigos defendendo que o acórdão do STJ não simplesmente definiu que a convenção de condomínio residencial possa, pura e simplesmente, proibir aluguel de temporada por plataforma digital.

Já as advogadas Iara Ferfoglia G. Dias Vilardi e Daniella Carioni de S. Luque, ambas do escritório Ferfoglia Dias Advogados, apontaram que o precedente da 4ª Turma é insuficiente para lançar critérios claros que auxiliem na pacificação dos conflitos que tem como principal discussão os desdobramentos do direito de propriedade frente à oferta de imóveis para aluguel via plataformas digitais.